Metodologija

Kako Stanomer.rs prikuplja, čisti i prikazuje cene kvadrata. Bez crne kutije.

1. Izvori podataka

Cene se zasnivaju na agregaciji oglasa za prodaju stanova iz sledećih izvora, ažurirano mesečno:

Izvor	Tip	Pokrivenost
Nekretnine.rs	Portal	Najveći portal, najreprezentativniji presek
4zida.rs	Portal	Verifikovani oglasi sa foto i video
Halo oglasi	Oglasnik	Širok presek, posebno unutrašnjost
City Expert	Agencija	Premium oglasi, nove gradnje

Za stambene kredite koristimo javno objavljene kamatne stope banaka koje posluju u Srbiji, ukrštene sa NBS biltenom o tržištu kredita stanovništvu.

2. Čišćenje podataka

Sirovi oglas nije podatak. Pre nego što oglas uđe u proračun, prolazi kroz sledeće filtere:

Deduplikacija — Uklanjanje duplikata (isti stan na više portala) preko fuzzy match-a po adresi, kvadraturi i broju soba. Tolerancija: ±2m² i ±50€ cene.
Outlier filter — Isključenje oglasa sa cenom < 30% ili > 300% medijane za to naselje (tipično ekstremni studio "ispod tržišta" i luksuzni penthouse).
Required fields — Isključenje oglasa bez navedene kvadrature, godine izgradnje ili lokacije po naselju.
"Pregovor o ceni" filter — Isključeni oglasi gde je polje za cenu prazno ili sa "po dogovoru".
Sanity check — Cene van opsega 200–9.000 €/m² automatski izbacujemo (greške unosa).

U prosečnom mesecu, od ~25.000 sirovih oglasa, ~17.000 prođe sve filtere i uđe u proračun. To je oko 68% data retention rate.

3. Statistika i formule

Za svako naselje računamo:

Pokazatelj	Formula
Prosečna cena	median(cena/m²) svih validnih oglasa u naselju
Stara gradnja	median oglasa za zgrade `godina < 2010`
Nova gradnja	median oglasa za zgrade `godina ≥ 2010`
Godišnji trend	`(median_t − median_t-12) / median_t-12`
Stan 60m²	`60 × median(stara) ili 60 × median(nova)`

Zašto medijana, a ne aritmetička sredina? Tržište nekretnina je sklono outlier-ima.
Primer Vračar, april 2026: 312 oglasa, prosek = 4.150 €/m² (povučen na gore zbog 8 penthouse oglasa > 7.000 €), medijana = 3.900 €/m² — bliže realnoj tipičnoj cijeni.

4. Limiti i ograničenja

Mali uzorci. Naselja sa manje od 15 validnih oglasa u mesecu imaju manje pouzdanu statistiku. Cifra je tada orijentaciona.
Oglasna ≠ transakciona cena. Realna prodajna cena je obično 3–7% niža od oglasne cene zbog pregovora. Stanomer prikazuje oglasne cene.
Faza gradnje. Cene novogradnje od investitora variraju u zavisnosti od faze: "grubi radovi" su 15–25% jeftiniji od "ključ u ruke".
Tip nekretnine. Pratimo samo stanove. Ne pratimo: kuće sa parcelama, vikendice, komercijalne nekretnine, parking mesta, garaže.
Geografska granica. Pokrivamo Srbiju (uključujući Vojvodinu i južne opštine). Crnogorski / hrvatski / bosanski gradovi koji se pojavljuju na mapi za upoređivanje nisu deo glavne baze podataka i NE računaju se u statistike.

5. Ažuriranje

Podaci se rebild-uju jednom mesečno, u prvoj nedelji svakog meseca, za prethodni kalendarski mesec.

Pretplatnici na mesečni izveštaj dobijaju podatke 48h pre objave na sajtu, sa kratkim komentarom o tome šta se desilo (npr. "Banovo Brdo +3% u jednom mesecu — zašto").

6. Changelog metodologije

2026-05-21: Uvođenje sanity-check filtera (<200€ ili >9000€). Dodate komparativne medijane na nivou Srbije i opštine na svakoj stranici naselja.
2026-05-01: Početak praćenja godišnjeg trenda po naseljima (prethodno samo na nivou opštine).
2026-04-15: Dodat City Expert kao četvrti izvor (premium nove gradnje).
2026-04-01: Prvo objavljivanje baze. 3 izvora: Nekretnine.rs, 4zida.rs, Halo oglasi.

Greške i ispravke

Ako primetite grešku — naselje van očekivanog opsega, pogrešno klasifikovan kvart, fali lokacija — pišite na kontakt@stanomer.rs. Ispravke se objavljuju u sledećem mesečnom ciklusu uz napomenu u changelog-u iznad.

← Nazad na mapu